Cơ chế đặc thù khi thu hồi đất là gì, tại sao nên có?

Cơ chế đặc thù khi thu hồi đất là gì?

Nhà nước hu hồi đất là việc việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý

Theo Điều 16 Luật đất đai 2013 thì các trường hợp Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

“Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.”

Đối với Luật đất đai 2024 thì các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được quy định tại các Điều 78, Điều 79, Điều 81, Điều 82.

Đi kèm với thu hồi đất là các công tác bồi thường, tái định cư cũng được quy định bởi Luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan khác.

Tuy nhiên, tình hình thực tế bao gồm rất nhiều trường hợp mà nếu áp dụng các quy định pháp luật hiện hành sẽ rất thiệt thòi cho người bị thu hồi, không tạo được sự đồng thuận và gây khó khăn lớn trong việc thu hồi. Do vậy, cần các quy định đặc biệt liên quan đến các trường hợp cụ thể, ảnh hưởng lớn đến đời sống của số lượng lớn người dân khu thu hồi đất, gọi là cơ chế đặc thù.

Một trong những khó khăn điển hình trong việc thu hồi đất là xác định nguồn gốc đất và bồi thường cho những hộ dân không đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định pháp luật. Đối với các dự án lớn, ảnh hưởng tới hàng trăm, hàng nghìn hộ dân, nếu không có các chính sách đặc thù, hỗ trợ người dân ngoài các quy định pháp luật hiện hành thì khi thu hồi sẽ ảnh hưởng vô cùng lớn không chỉ đến việc thu hồi mà còn cả trật tự an ninh xã hội, tiêu biểu như việc thu hồi đất ven các kênh rạch ở thành phố Hồ Chí Minh.

Dự án nạo vét, xây dựng hạ tầng, cải tạo môi trường bờ bắc kênh Đôi, Quận 8 có hơn 1.600 hộ ảnh hưởng với nguồn vốn đầu tư khoảng 5.000 tỷ đồng (trong đó kinh phí bồi thường khoảng 3.000 tỷ đồng). Dự án cải tạo bờ bắc kênh Đôi có 1.633 hộ ảnh hưởng. Trong đó, có khoảng 833/1.633 trường hợp có nhà đất trên kênh, rạch, chiếm 51% tổng số trường hợp bị ảnh hưởng. Nếu áp dụng các quy định, chính sách hỗ trợ cho các trường hợp này theo Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 9/8/2018 của UBND thành phố Hồ Chí Minh có giá trị rất thấp, nhiều trường hợp không đủ điều kiện tái định cư, nhiều trường hợp có thể rơi vào trường hợp không đủ điều kiện bồi thường, hỗ trợ. Do đó, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ gặp nhiều khó khăn, khó đạt sự đồng thuận của người có đất thu hồi, dẫn đến chậm tiến độ giải ngân, cũng như thi công dự án.

Nhằm cụ thể hóa Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố. Đối với những dự án có quy mô 300ha trở lên hoặc có 1.000 hộ dân bị ảnh hưởng, TP.HCM sẽ điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xác minh nguồn gốc đất, tài sản gắn liền với đất trước khi cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất.

Ngoài ra, Căn cứ Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) và Nghị định số 88 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cho phép Thành phố Hồ Chí Minh xây dựng chính sách bồi thường đối với nhà ở trên và ven kênh, rạch. Trong đó, Sở đề xuất mức hỗ trợ về đất cao nhất là 70% (hiện nay hơn 32%) và mức hỗ trợ thấp nhất khoảng 42% tùy theo thời điểm sử dụng đất. Thời gian xem xét hỗ trợ được mở rộng, với mốc thời điểm để tính hỗ trợ được kéo dài đến ngày 1/7/2014, thay vì ngày 1/7/2004 như trước đây (kéo dài thêm 10 năm).

Đồng thời, đề xuất thành phố thực hiện một số chính sách tái định cư theo hướng “mở” đối với các trường hợp bị thu hồi đất. Đó là, trường hợp thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở đủ điều kiện bồi thường về đất ở thì được giải quyết tái định cư bằng nền đất hoặc nhà ở xã hội. Trường hợp thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở nhưng không đủ điều kiện bồi thường về đất ở, sẽ có hai cách hỗ trợ: Nếu diện tích đất ở thu hồi lớn hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương thì giải quyết tái định cư bằng nền đất hoặc nhà ở xã hội; nếu diện tích đất ở thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở tại địa phương thì giải quyết tái định cư nhà ở xã hội. Ngoài ra, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng đề xuất, cần có chính sách trả góp căn hộ chung cư cho các trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để thanh toán một lần tiền mua căn hộ chung cư.

Sự cần thiết của cơ chế đặc thù đối khi thu hồi đất tại Hà Nội

Trên địa bàn Hà Nội cũng tồn tại rất nhiều nút thắt khi thực hiện các dự án, công trình phục vụ đời sống xã hội vì lý do người dân không đồng thuận với chính sách đền bù tái định cư khi giải phóng mặt bằng, trong đó có dự án kênh La Khê.

Dự án kênh La Khê thuộc địa bàn quận Hà Đông có vai trò rất quan trọng trong việc tiêu nước khu vực phía Tây Hà Nội và là một trong những dự án trọng điểm bị chậm trễ do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng.

Đa số các hộ dân bị giải tỏa để thực hiện dự án là các công nhân viên chức của một số công ty, xí nghiệp Nhà nước, được các công ty này phân đất hoặc phân nhà trong phạm vi khu tập thể nhưng có phần đất nằm sát bờ kênh La Khê. Nguồn gốc đất của các hộ dân được cho là giao trái thẩm quyền và nằm trên hành lang bảo vệ kênh, thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Thủy nông sông Nhuệ (nay là Công ty TNHH MTV Đầu tư Phát triển Thủy lợi Sông Nhuệ). Với việc xác định nguồn gốc đất như trên, các hộ dân đều bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất và không được hỗ trợ gì về đất.

Tuy nhiên, với hàng trăm hộ dân, hàng nghìn nhân khẩu bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất thì cuộc sống họ bị ảnh hưởng rất nhiều khi đã gắn bó với nơi ở này hàng chục năm qua nhiều thế hệ. Ngoài ra, đa phần các hộ dân nguyên là công nhân nên thu nhập thấp, đời sống khó khăn, rất khó khăn trong việc tìm kiếm nơi ở khác.

Để đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất thực hiện dự án, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành công văn số 1686/UBND-TNMT ngày 05/6/2023 nhằm giải quyết vướng mắc khi thực hiện giải phóng mặt bằng dự án Trạm bơm tiêu Yên Nghĩa, trên địa bàn quận Hà Đông. Theo đó, các trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất sẽ được tạo điều kiện mua căn hộ tái định cư tại quận Cầu Giấy.

Việc các hộ dân được tạo điều kiện mua căn hộ tái định cư đã là một cơ chế đặc thù cho người dân bị thu hồi đất nhưng theo quan điểm của người dân, chính sách như vậy vẫn còn chưa thỏa đáng. Người dân sử dụng đất được cơ quan phân bằng văn bản, không tự ý lấn chiếm, không bị xử phạt vi phạm đất đai trong suốt hàng chục năm đến khi bị mất nơi ăn chốn ở vẫn phải bỏ ra từ 1,5 đến 1,8 tỷ đồng để mua căn hộ chung cư chỉ hơn 50m2.

Diện tích chật hẹp và số tiền lớn là rào cản không hề nhỏ đối với các hộ dân, trong đó có rất nhiều hộ không thể vượt qua vì so với số tiền được bồi thường về tài sản trên đất chỉ từ vài chục đến trăm triệu đồng thì số tiền mua chung cư có thể gấp 5 cho đến vài chục lần. Do đó, cần phải có thêm chính sách khác, hỗ trợ người dân đối với diện tích đất bị thu hồi, tương tự như tại thành phố Hồ Chí Minh.

Nếu như người dân được hỗ trợ về đất cao nhất là 70% và thấp nhất là 42% tùy vào thời điểm sử dụng đất thì ít ra người dân dù bị thiệt thòi khi mất nhà cửa cũng có thể dễ dàng hơn khi mua căn hộ tái định cư.

Chúng tôi nhận thấy, việc áp dụng một cơ chế đặc thù toàn diện, hợp lý là phương án tốt nhất để giải quyết các vướng mắc trong thu hồi đất tại Hà Nội nói chung và dự án kênh La Khê nói riêng giúp cân bằng lợi ích của người dân, ổn định đời sống, tạo sự đồng thuận cao và tránh khiếu kiện kéo dài ảnh hưởng đến an ninh trật tự và xã hội tại địa phương.

“Nếu bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào về vấn đề này hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ với Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt, Hotline: 08.7939.7939 và Email: vplstinhhoaviet@gmail.com hoặc truy cập website: http://localhost/luat/ để được chúng tôi hỗ trợ nhanh nhất.”