Hotline: 08 7939 7939

Trình tự thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

11/06/2022


 

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Trước kia, ở Việt Nam giấy chứng nhận về nhà đất gồm nhiều loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền ở hữu nhà ở. Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng).

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

2. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này”.

Theo đó để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận hay Sổ đỏ) phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định:

2.1. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất có giấy tờ

* Có giấy tờ và không phải nộp tiền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất, bao gồm:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ (quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

Ngoài ra, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 còn quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ như trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện sau:

– Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,…) có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (hay còn gọi là chưa sang tên Sổ đỏ).

– Đất không có tranh chấp.

* Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính

– Theo khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2014, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

– Khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

2.2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ

Tình trạng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ rất phổ biến (như đất khai khoang, đất do ông cha để lại,…) thì vẫn được cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. 

* Không phải nộp tiền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện sau:

– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.

– Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

* Có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu chưa thực hiện (tùy vào từng trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân có thể phải nộp tiền nếu chưa nộp)

Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau:

– Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.

– Không vi phạm pháp luật về đất đai.

– Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

* Điều kiện cấp giấy chứng nhận khi sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014

Căn cứ khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất lấn, chiếm được cấp giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện sau:

– Đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Đất không có tranh chấp.

3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3.1 Về mặt hồ sơ

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: 

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

– Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2004 theo Mẫu số 08a/ĐK và 08b/ĐK;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

3.2. Thẩm quyền giải quyết

Theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cấp sổ đỏ hiện nay như sau:

Thẩm quyền cấp sổ đỏ Đối với trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp sổ đỏ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

– Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Thẩm quyền cấp sổ đỏ Đối với trường hợp cấp đổi, cấp lại hay cấp mới sổ đỏ

Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, Trường hợp đã được cấp sổ đỏ mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì thẩm quyền cấp sổ đỏ được quy định như sau:

Đối với nơi đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai

Sở Tài nguyên và Môi trường cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp:

Trường hợp từ chối nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Đối với nơi chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai

– Sở Tài nguyên và Môi trường cấp sổ đỏ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

– UBND cấp huyện cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

4. Trình tự giải quyết

Bước 1. Nộp hồ sơ (Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Bước 4: Trả kết quả

5. Lệ phí

  • Tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
  • Tiền thuê đất
  • Lệ phí trước bạ
  • Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

    Đội ngũ Luật sư – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ TINH HOA VIỆT.

    Luật sư Lưu Vũ Anh Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt.

    Luật sư Vũ Anh có nhiều năm kinh nghiệm trong giải quyết các vụ án Hình sự, Dân sự, Hôn nhân gia đình, Kinh doanh thương mại, Lao động, Đất đai, thừa kế.

    Luật sư Đỗ Hồng Sơn Phó Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt.

    Luật sư Sơn là chuyên gia trong lĩnh vực bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, Bảo hiểm hàng hải, bảo hiểm tài sản,… Các lĩnh vực chuyên môn khác như: Hình sự, Dân sự, Hôn nhân gia đình, Luật giao thông đường bộ..

    Luật sư Nguyễn Tình – Luật sư Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt.

    Là luật sư giỏi trong lĩnh vực Hình sự, Dân sự, Kinh doanh thương mại, Hôn nhân gia đình, Doanh nghiệp, Luật sư Tình có nhiều kinh nghiệp trong hoà giải, tư vấn giải quyết tranh chấp của doanh nghiệp, mâu thuẫn giữa doanh nghiệp và người lao động.