Tự ý cắt nước cư dân: Ban quản lý chung cư đang lạm quyền?

Năm 2020, sau nhiều lần chậm tiến độ, cư dân đã chính thức được chuyển vào sinh sống tại một phần của Dự án Nhà ở xã hội THT NEWCITY Hoài Đức. Tuy nhiên, gần đây, một số hộ dân tại chung cư bất ngờ bị Ban quản lý tòa nhà tự ý cắt nước không báo trước, nguyên nhân được cho là xuất phát từ mâu thuẫn giữa hai bên về việc thanh toán giá trị hợp đồng mua bán căn hộ mà chưa được giải quyết. 

Hành động cắt nước này đã gây ra nhiều khó khăn trong sinh hoạt và khiến người dân vô cùng bức xúc. Bà V.T.T.A cư dân tòa A1 chia sẻ: “gia đình tôi chuyển đến đây từ đầu năm 2020. Cả gia đình 5 người, 3 thế hệ sống chung một căn hộ, trong đó mẹ tôi năm nay đã 90 tuổi, đi lại rất khó khăn. Vừa qua, gia đình tôi bị cắt nước liên tục mấy ngày liền, sinh hoạt đảo lộn hoàn toàn. Chúng tôi đã xuống làm việc với Ban quản lý nhưng không được giải quyết. Chúng tôi không rõ Ban quản lý có thẩm quyền thực hiện hành vi này hay không?”
Dưới góc độ pháp lý, có thể thấy:

Theo quy định của chung cư: “Chủ đầu tư có quyền ngừng hoặc yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước và các dịch vụ tiện ích khác nếu Bên Mua không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cư…”. Tuy nhiên các hộ dân cho biết, từ khi sinh sống ổn định tại căn hộ đến nay, gia đình luôn thanh toán đầy đủ, đúng hạn các chi phí điện, nước và các dịch vụ tiện ích khác theo hóa đơn mà Ban quản lý tòa nhà cung cấp hàng tháng. 

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, quyền sử dụng nước sạch là một trong những quyền cơ bản của công dân. Điều này được thể hiện trong các văn bản pháp luật như Luật Tài nguyên nước 2023, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc tự ý cắt nước của người dân, dù với bất kỳ lý do gì, đều có thể bị coi là hành vi xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của công dân.

Theo điều 43 Mục 5 Chương 3 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 thì quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư như sau:

“1. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì; trường hợp chưa ký hợp đồng quy định tại Khoản 1 Điều 29 của Quy chế này thì thực hiện theo theo nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

2. Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.
3. Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.
4. Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
5. Định kỳ hàng năm tại Hội nghị nhà chung cư thường niên hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, đơn vị quản lý vận hành phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị, báo cáo tình hình quản lý vận hành tại Hội nghị nhà chung cư, lấy ý kiến góp ý của chủ sở hữu, người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
6. Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.
7. Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
8. Phải bàn giao lại hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị; bàn giao các công việc liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư cho đơn vị quản lý vận hành mới.
9. Thực hiện các quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo các thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký kết hoặc theo nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua trong trường hợp chưa ký kết hợp đồng dịch vụ quy định tại Khoản 1 Điều 29 của Quy chế này; trường hợp Ban quản trị không tuân thủ các thỏa thuận nêu tại khoản này thì đơn vị quản lý vận hành được tiếp tục thực hiện theo các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết hoặc nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình; được tiếp tục thực hiện hợp đồng trong trường hợp được Hội nghị nhà chung cư đánh giá vẫn thực hiện tốt các nội dung trong hợp đồng.”

Như vậy, Ban quản lý tòa nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo trì hệ thống cấp nước của tòa nhà. Tuy nhiên, quyền này không đồng nghĩa với việc họ có quyền tự ý cắt nước của các hộ dân. Nếu chưa có tình huống pháp lý phát sinh, trường hợp khẩn cấp có nguy cơ gây mất an toàn cho tòa nhà hoặc khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chỉ đơn vị bán mới có quyền ngừng cung cấp nước khi khách hàng không đóng tiền hoặc vi phạm hợp đồng đã ký. 

Ban quản lý nhà chung cư chỉ được ngừng cung cấp các dịch vụ do Ban quản lý cung cấp như các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho tòa nhà hoạt động bình thường.

Trong trường hợp có tranh chấp về việc thanh toán giá trị hợp đồng mua bán căn hộ, các bên cần giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại tòa án. Việc tự ý cắt nước của Ban quản lý tòa nhà không phải là biện pháp giải quyết tranh chấp hợp pháp, các bên nên trao đổi rõ ràng và có những biện pháp xử lý đúng quy định của pháp luật.

Nếu bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào về vấn đề này hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ với Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt, Hotline: 08.7939.7939 và Email: vplstinhhoaviet@gmail.com hoặc truy cập website: https://lstinhhoaviet.vn/ để được chúng tôi hỗ trợ nhanh nhất.