Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh là một trong những cơ chế đặc biệt thể hiện quyền quản lý tối cao của Nhà nước đối với đất đai – tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, việc thu hồi này cũng đồng thời làm phát sinh tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Chính vì vậy, pháp luật đất đai cần có những quy định rõ ràng, minh bạch và đảm bảo công bằng trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng so với Luật Đất đai năm 2013 nhằm nâng cao tính khả thi, hiệu lực thực thi và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất, đặc biệt trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh.
I. Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp cụ thể được quy định rõ tại Điều 78 Luật Đất đai 2024. Các trường hợp này bao gồm:
- Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc.
- Làm căn cứ quân sự.
- Làm công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh.
- Làm ga, cảng, công trình thông tin quân sự, an ninh.
- Làm công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh.
- Làm kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân.
- Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí.
- Làm cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện và bồi dưỡng nghiệp vụ, cơ sở an dưỡng, điều dưỡng, nghỉ dưỡng và phục hồi chức năng, cơ sở khám bệnh, chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân.
- Làm nhà ở công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân.
- Làm cơ sở giam giữ; cơ sở tạm giam, tạm giữ; cơ sở giáo dục bắt buộc; trường giáo dưỡng và khu lao động, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề cho phạm nhân, trại viên, học sinh do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
Ngoài ra, Điều 84 Luật Đất đai 2024 cũng quy định chi tiết các trường hợp thu hồi đất quốc phòng, an ninh đã có trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh để chuyển giao cho địa phương thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. So với Luật Đất đai 2013 (Điều 61), Luật mới mở rộng phạm vi và cụ thể hóa hơn các trường hợp thu hồi, giúp việc áp dụng thống nhất, tránh tùy nghi và tranh chấp.
II. Điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024, các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:
1. Các chủ thể được bồi thường về đất
Theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, các chủ thể sử dụng đất hợp pháp được bồi thường bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài… với điều kiện đất không thuộc trường hợp thuê trả tiền thuê đất hàng năm và không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 Luật Đất đai 2024 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024.
- Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/7/2004 trở về sau.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Điểm mới so với Luật 2013 là: mở rộng phạm vi chủ thể được bồi thường, đặc biệt là tổ chức tôn giáo, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài với các điều kiện cụ thể.
2. Điều kiện về giấy tờ hợp pháp
Các trường hợp quy định tại mục 1 này được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.
- Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật..
Chính phủ sẽ quy định trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất. Điểm mới so với luật Đất đai 2023 là: thừa nhận các trường hợp nhận chuyển quyền nhưng chưa đăng ký đất đai, hoặc có văn bản xác nhận kết quả đấu giá, hợp đồng thế chấp... cũng đủ điều kiện được bồi thường.
III. Phương thức bồi thường khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh
So với Luật Đất đai 2013, Luật mới linh hoạt hơn trong phương thức bồi thường, đặc biệt chú trọng nguyện vọng và lựa chọn của người dân, từ đó tăng tính nhân văn và thực tiễn. Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh được thực hiện theo các phương thức sau:
- Bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.
- Bồi thường bằng tiền: Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong đó, giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
- Bồi thường theo nguyện vọng của người có đất thu hồi: Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc nhà ở: Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
IV. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
Trong một số trường hợp, người sử dụng đất có thể không được bồi thường về đất nhưng vẫn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Điều 107 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết về vấn đề này. Chính phủ sẽ ban hành hướng dẫn chi tiết về phương pháp tính và quy trình thực hiện
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, các trường hợp sau đây sẽ không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất quy định tại Điều 96 của Luật này.
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất.
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 99 của Luật này.
- Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê.
- Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này.
Đây là quy định hoàn toàn mới so với Luật Đất đai 2013, lần đầu tiên luật hóa một cách rõ ràng quyền được bồi thường đầu tư vào đất, đảm bảo công bằng hơn cho người dân trong các trường hợp đặc thù.
2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại
Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau đây:
- Chi phí san lấp mặt bằng.
- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh.
- Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
Ngày 15/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định quy định về điều kiện bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất từ 01/8/2024. Cụ thể, tại quy định về việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
* Chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản 2 Điều Luật Đất đai 2024 là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2024.
* Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:
- Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất;
- Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.
* Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất quy định tại điểm a khoản 2 Điều 17 Nghị định 88/2024/NĐ-CP gồm một trong các giấy tờ sau đây:
- Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh;
- Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại điểm a khoản 3 Điều 17 Nghị định 88/2024/NĐ-CP;
- Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.
* Chi phí đầu tư vào đất còn lại trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 17 Nghị định 88/2024/NĐ-CP được xác định như sau:
P = ((P1 + P2 + P3 + P4)/T1) x T2
Trong đó: P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;
P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh;
P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất; Các chi phí được xác định trên cơ sở hồ sơ do người có đất thu hồi cung cấp.
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.
* Người có đất thu hồi không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều 17 Nghị định 88/2024/NĐ-CP nhưng thực tế đã có đầu tư vào đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
* Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với trường hợp ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 107 Luật Đất đai 2024 và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mà đã trả trước cho nhiều năm nhưng chưa sử dụng thời gian đã trả trước tiền thuê đất thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Nếu bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào về vấn đề này hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ với Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt, theo Hotline: 08.7939.7939 và Email: vplstinhhoaviet@gmail.com hoặc truy cập website: https://lstinhhoaviet.vn/ để được chúng tôi hỗ trợ nhanh nhất.