Những năm gần đây, thị trường tài chính chứng kiến sự xuất hiện của nhiều mô hình huy động vốn mới mẻ, hứa hẹn lãi suất cao và cam kết an toàn. Một trong những hình thức thu hút nhất là mô hình vay vốn từ khách hàng với lãi suất cao, sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo, như câu chuyện của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại DH Group. Vậy chúng ta hãy cùng tìm hiểu xem hình thức đối ứng bằng bất động sản liệu có an toàn cho các nhà đầu tư hay không?
Theo Điều 292 BLDS năm 2015 quy định có 9 biện pháp bảo đảm bao gồm: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Đặt cọc; Ký cược; Ký quỹ; Bảo lưu quyền sở hữu; Bảo lãnh; Tín chấp; Cầm giữ tài sản… Trong đó, hình thức vay vốn tài chính bằng bất động sản thường được thực hiện thông qua một số hình thức sau:
· Cầm cố tài sản: Là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015). Trường hợp bên có nghĩa vụ trong hợp đồng không thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận cầm cố sẽ xử lý tài sản cầm cố để bù trừ nghĩa vụ.
· Thế chấp tài sản: Là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp (theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015). Trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ.
Tuy nhiên với các hình thức đảm bảo bằng tài sản nêu trên thì hiện nay trong Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định nào về việc đảm bảo bằng chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, ví dụ như:
1. Biến động thị trường: Giá trị bất động sản có thể giảm do nhiều nguyên nhân như biến động kinh tế, thay đổi trong quy hoạch đô thị, hoặc nhu cầu thị trường giảm.
2. Đánh giá sai giá trị tài sản: Việc định giá bất động sản có thể không chính xác, dẫn đến việc người đầu tư không nhận được giá trị thực của tài sản khi cần thanh lý hoặc đối ứng.
3. Khó khăn trong việc phân chia và xử lý tài sản: Giá trị các khoản vay thường nhỏ, từ vài chục đến vài trăm triệu đồng, thấp hơn nhiều giá trị thửa đất được công ty DH Group định giá. Do vậy một thửa đất thường được dùng để đối ứng cho rất nhiều người (có thể lên đến 20 người) và có thể đứng tên một người đại diện. Trong trường hợp phải xử lý tài sản đảm bảo, mảnh đất đối ứng không thể chia nhỏ thành nhiều thửa để phân bổ cho các nhà đầu tư. Thêm vào đó, việc tìm người mua lại mảnh đất không dễ dàng, đặc biệt trong bối cảnh công ty mất khả năng thanh toán. Nhà đầu tư sẽ phải đối diện với việc tài sản trở nên khó có thể bán và không giúp đảm bảo được quyền lợi đã cam kết.
Ngoài ra người cho vay còn có thể gặp các rủi ro pháp lý:
- Bất động sản có thể có các vấn đề pháp lý như tranh chấp sở hữu, quy hoạch không hợp lệ, hay không tuân theo các quy định của cơ quan chức năng.
- Hình thức đối ứng bằng bất động sản này trong Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định và nếu xảy ra tranh chấp thì chưa có quy định nào để áp dụng giải quyết. Điều này đã gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp.
- Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu khi xác định là giả tạo. Do đó, nếu bất kỳ bên nào khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư nắm giữ sẽ mất giá trị pháp lý. Tài sản khi đó có thể được hoàn trả lại cho DH Group, và nhà đầu tư sẽ phải chịu rủi ro mất trắng.
Ví dụ như trường hợp của bà L – một nhà đầu tư tại Hà Nội, với cam kết hấp dẫn về lợi nhuận và sự bảo đảm bằng tài sản bất động sản, bà L đã quyết định tham gia đầu tư. Qua nhiều buổi gặp gỡ và hội thảo, DH Group quảng bá về quỹ đất rộng lớn, đồng thời cam kết bàn giao sổ đỏ để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của các nhà đầu tư. Tin tưởng vào những hứa hẹn này, bà L đã ký ba hợp đồng vay vốn với tổng số tiền lên tới 4,54 tỷ đồng, với mức lãi suất ấn tượng 30% mỗi năm. Tuy nhiên, sau khi hợp đồng được ký kết, DH Group bắt đầu trì hoãn trả lãi và không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nợ gốc như cam kết. Qua quá trình tìm hiểu, bà L phát hiện không chỉ mình mà nhiều nhà đầu tư khác cũng gặp tình trạng tương tự khi công ty liên tục quảng bá về lợi nhuận cao nhưng thực chất không có khả năng thực hiện. Đây chính là một trong những rủi ro lớn mà DH Group khiến bà L và nhiều nhà đầu tư khác rơi vào tình thế khó khăn, mất vốn và chưa biết hướng xử lý tiếp theo trong khi công ty đã mất khả năng thanh khoản.
Trong thời đại mà những mô hình tài chính rủi ro ngày càng tinh vi, nhà đầu tư cần thận trọng, sáng suốt hơn bao giờ hết. Chúng ta nên lựa chọn các hình thức đầu tư an toàn, được pháp luật quy định và bảo vệ để tránh những thiệt hại không đáng có. Trước khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét kỹ thông tin về đơn vị huy động vốn để bảo vệ lợi ích của bản thân một cách tối ưu, bao gồm tính minh bạch tài chính và pháp lý của công ty. Để tránh rủi ro không đáng có, nhà đầu tư nên lựa chọn các hình thức đầu tư an toàn như trái phiếu hoặc gửi tiết kiệm ngân hàng.
Nếu bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào về vấn đề này hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ với Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt, theo Hotline: 08.7939.7939 và Email: vplstinhhoaviet@gmail.com hoặc truy cập website: https://lstinhhoaviet.vn/ để được chúng tôi hỗ trợ nhanh nhất.