Trong các giao dịch bảo đảm, nhà ở được hình thành trong tương lai là một loại tài sản bảo đảm có tính đặc thù, đòi hỏi các cơ chế pháp lý riêng biệt điều chỉnh và bảo đảm tính an toàn cho các giao dịch dân sự nói chung và các giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại nói riêng.

Từ khóa: nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Khái niệm

1.1. Khái niệm chung

Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 108. Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai

1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”

Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

Theo đó, chúng ta có thể hiểu:

– Nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hoàn thành công tác xây dựng nhưng chưa được đưa vào sử dụng. Quy định này đã loại bỏ đi các đối tượng tài sản là nhà ở có được do mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi,… nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu.

– Nhà ở hình thành trong tương lai chưa được cơ quan có thẩm quyền nào cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trước đây.

1.2. Phân loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ vào đặc điểm của nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

– Thế chấp căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.

– Thế chấp biệt thự hình thành trong tương lai

– Thế chấp nhà ở liền kề hình thành trong tương lai

Căn cứ vào thủ tục và tiến độ triển khai xây dựng và bàn giao nhà:

– Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

– Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chưa hoàn thành xây dựng và chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

2. Nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp, hợp đồng mua bán tài sản

2.1. Nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản

Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”.

Trước đó, luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trong chương III.

Từ những lý luận trên, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

2.2. Nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản

Điều 317 Bộ luật dân sự năm 201 quy định: 

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Như vậy có thể hiểu thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Như vậy căn cứ vào tính chất của nhà ở hình thành trong tương lai đã được phân tích ở phần 1, thì nhà ở hình thành trong tương lai là một đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản.

3. Nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 3 Thông tư số 26 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai quy định:

“1. Tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này, quy định của pháp luật khác có liên quan.

2. Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

3. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó.

4. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp quy định tại Điều 7 của Thông tư này.

5. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.

6. Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại Thông tư này.”

4. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 7 Thông tư số 26 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai quy định về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng:

“1. Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

b) Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Điều 8 Thông tư này.

2. Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều này;

d) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:

(i) Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;

(ii) Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;

(iii) Các điều kiện quy định tại điểm d, đ, e khoản 2 Điều này;

b) Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

(i) Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;

(ii) Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;

(iii) Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;

(iv) Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;

(v) Các điều kiện quy định tại điểm đ, e khoản 2 Điều này”.

5. Nguyên tắc xử lý thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai

Điều 10 Thông tư số 26 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai quy định về giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể:

“1. Bên nhận thế chấp và bên thế chấp được thỏa thuận lựa chọn việc giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, quy trình, thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

3. Việc giải chấp tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo trình tự sau đây:

a) Khi có nhu cầu giải chấp tài sản thế chấp, bên thế chấp gửi văn bản đề nghị giải chấp và các giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên cho bên nhận thế chấp;

b) Bên nhận thế chấp có văn bản đồng ý giải chấp và hoàn trả cho bên thế chấp văn bản đồng ý giải chấp, các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên.”

Đội ngũ Luật sư – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ TINH HOA VIỆT.