Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia. Tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên, khí hậu khác nhau mà mỗi vùng miền có một loại đất khác nhau, nhà nước ta cũng phân thành các loại đất phù hợp với từng mục đích sử dụng. Trên thực tế, trong khu vực nông thôn ngoài đất ở, ngoài đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm ra thì chúng ta còn một loại đất khác đó là đất nông nghiệp 5%

1. Khái niệm đất 5 %

Nguồn gốc của đất 5 % xuất phát từ khi Nhà nước ta tiến hành đổi mới, chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Khi người nông dân góp ruộng đất của mình vào Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất nông nghiệp thì được giữ lại 5% để người dân tự sản xuất hoặc làm quỹ đất chung cho hợp tác xã. Như vậy có thể hiểu, đất công ích 5% (không quá 5%) là quỹ đất nông nghiệp bản chất lấy từ đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương. Đây chỉ là tên gọi được người dân thường gọi chứ trong các quy định pháp luật không có quy định loại đất nào là 5%, hiện nay người ta thường gọi loại đất 5% này là đất công cộng.

2. Đất 5% có được cấp sổ đỏ không?

Trường hợp 1: đất 5% giao cho hộ gia đình sản xuất từ trước ngày 15/10/1993 thì căn cứ điểm g Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014 thể hiện việc cá nhân, hộ gia đình được nhà nước giao hoặc cấp đất trước ngày 15/10/1993 và được UBND cấp xã xác nhận việc sử dụng đất ổn định, đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

[…]

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

“Điều 18. Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai

Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.”

Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuê, nhận khoán đất công ích 5% từ UBND cấp xã sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 19 Nghị định 43/2014 quy định trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là “Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế” như vậy thì người thuê đất công ích để sản xuất, kinh doanh không phải là người sử dụng đất nên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Theo quy định Điều 8 Luật đất đai thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương:

“Điều 8. Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý

1. Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau đây:

a) Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm;

b) Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;

d) Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương.

4. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.”

3. Đất 5% có được xây nhà không?

Để biết được đất 5% có được xây nhà hay không cần căn cứ vào 2 điều khoản luật định.

Khoản 3 điều 132 Luật đất đai 2013 quy định đất công ích 5% nhưng chưa được sử dụng thì được UBND cấp xã cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thuê để sản xuất nông nghiệp.

Mức giá thuê được đưa ra bằng hình thức đấu giá. Thời hạn mỗi lần cho thuê là không quá 5 năm. Số tiền cho thuê được đưa vào ngân sách để phục vụ cho mục đích công ích.

Quỹ đất nông nghiệp đưa vào mục đích công ích được UBND cấp xã quản lý và lên kế hoạch sử dụng. Kế hoạch này cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khoản 3 điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích được giao.

Như vậy, đất 5% không được phép xây nhà mà chỉ được giao cho người dân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng vào mục đích nông nghiệp nếu chưa được sử dụng. Trường hợp xây nhà trên đất 5% vi phạm quy định hành chính sử dụng đất sai mục đích. 

Về mức phạt khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: “Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta; xây dựng nhà trên đất 5%

b) Phạt tiền từ trên 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;”

Đội ngũ Luật sư – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ TINH HOA VIỆT.

Luật sư Lưu Vũ Anh Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt. Luật sư Vũ Anh có nhiều năm kinh nghiệm trong giải quyết các vụ án Hình sự, Dân sự, Hôn nhân gia đình, Kinh doanh thương mại, Lao động, Đất đai, thừa kế.

Luật sư Đỗ Hồng Sơn Phó Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt. Luật sư Sơn là chuyên gia trong lĩnh vực bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, Bảo hiểm hàng hải, bảo hiểm tài sản,… Các lĩnh vực chuyên môn khác như: Hình sự, Dân sự, Hôn nhân gia đình, Luật giao thông đường bộ..

Luật sư Nguyễn Tình – Luật sư Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt. Là luật sư giỏi trong lĩnh vực Hình sự, Dân sự, Kinh doanh thương mại, Hôn nhân gia đình, Doanh nghiệp, Luật sư Tình có nhiều kinh nghiệp trong hoà giải, tư vấn giải quyết tranh chấp của doanh nghiệp, mâu thuẫn giữa doanh nghiệp và người lao động.