Đất đai, nhà ở là những tài sản có giá trị lớn và thường xuyên xảy ra tranh chấp nên được pháp luật quy định rất rõ ràng và chi tiết. Hình thức sở hữu đất đai thường bao gồm hai hình thức: sở hữu riêng và sở hữu chung. Đối với hình thức sở hữu chung nhà đất, người sở hữu cần đặc biệt lưu ý trong các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, đòi hỏi cần có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu vì những giao dịch phát sinh có khả năng vô hiệu nếu không được các đồng sở hữu đồng ý giao kết. Vậy đất đồng sở hữu có xin phép xây nhà, hoàn công được không?

1. Đất đồng sở hữu là gì?

Điều 209 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 209. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Như vậy, việc chuyển tên trên sổ đỏ từ một người sang hai hoặc nhiều người được gọi là thủ tục làm sổ đồng sở hữu và những người đồng sở hữu sẽ được cấp mỗi người một sổ đỏ, trừ trường hợp yêu cầu trao sổ đỏ cho người đại diện. Trên sổ đỏ bắt buộc ghi tên của những người đồng sở hữu.

2. Đất đồng sở hữu có xin phép xây nhà được không?

Trường hợp đất đồng sở hữu theo từng phần mà mỗi phần đủ diện tích tối thiểu theo quy định tách thửa thì sẽ được cấp phép xây nhà theo đúng quy định của pháp luật.

Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng sở hữu buộc các đồng sở hữu phải có sự đồng thuận của các bên thì cần có văn bản (theo mẫu) có đấy đủ chữ kí xác nhận của các bên.

3. Đất đồng sở hữu có hoàn công được không?

Hoàn công là bước cuối cùng khi xây dựng, hoàn thiện công trình nhà cửa. Đây là một thủ tục hành chính quan trọng trong xây dựng nà cửa, khi hoàn thành các công trình nhà cửa. Theo đó, trong trường hợp xây dựng nhà ở đúng theo giấy phép xây dựng thì vẫn được cấp hoàn công như bình thường.

Hồ sơ hoàn công được quy định tại Phụ lục 3 của thông tu số 12/2005/TT-BXD ngày 15/7/2005 Bộ Xây Dựng thể hiện những sửa đổi, thay đổi về thực trạng đất, công trình nhà cửa sau quá trình thi công, bao gồm:

1. Đơn xin hoàn công nhà theo mẫu được ban hành bởi Bộ xây dựng(TT-15/BXD);

2. Bản vẽ hiện trạng hoàn công nhà ở thể hiện chính xác vị trí, kích thước, vật liệu và thiết bị nhà ở(chủ nhà tự thiết kế hoặc đơn vị tư vấn vẽ-VD: công ty Kim Trọng Phát vẽ bản vẽ hoàn công);

3. Giấy chứng nhận QSD Đất (01 bản chính);

4. Giấy phép xây dựng, bản vẽ xin phép xây dựng (01 bản chính);

5. Đơn đăng ký cấp GCN (01 bản chính);

6. Hợp đồng thi công; biên bản thanh lý hợp đồng (01 bản chính) (nếu có);

7. Biên bản nghiệm thu (01 bản chính) (nếu có);

8. Hóa đơn giá trị gia tăng phần nhân công và vật tư đầu vào (01 bản chính) (nếu có);

9. Giấy nộp tiền vào Ngân sách nhà nước (01 bản chính) (nếu có);

10. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (02 bản chính);

11. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính) (nếu có);

4. Thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu

Thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu về cơ bản gồm 3 bước:

Bước 1: Làm hợp đồng chuyển nhượng:

Hợp đồng chuyển nhượng là do chủ thể là bên bán và bên mua sẽ có sự tự thỏa thuận với nhau. Sau khi bên bán và bên mua đã đạt được thỏa thuận chung, cả hai bên sẽ cùng tới văn phòng công chứng, tại địa phương có đất cần giao dịch, để nhằm mục đích tiến hành công chứng.

Các giấy tờ công chứng hợp đồng chuyển nhượng bao gồm:

– Với bên mua, tức bên nhận chuyển nhượng cần chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu (của tất cả những người đồng sở hữu).

– Với bên bán, tức bên chuyển nhượng cần các loại giấy tờ, tài liệu sau đây:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• CMND, Sổ hộ khẩu.
• Giấy đăng ký kết hôn (nếu có).
• Giấy xác minh tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

Bước 2: Các đồng sở hữu sẽ tiến hành làm thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu

• Các đồng sở hữu tiến hành làm thủ tục sổ đỏ đồng sở hữu tại Văn phpngf đăng kí đất đai. Hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

+ Các giấy tờ nêu tại bước 1 mỗi loại giấy tờ sao y bản chính thành 2 bản.

+ 2 Hợp đồng chuyển nhượng (bên thuế + bên nhà đất).

+ 2 tờ khai lệ phí trước bạ.

+ 2 tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

+ 2 giấy ủy quyền (nếu bạn ủy quyền cho người khác làm thủ tục sang tên).

+ 2 Sơ đồ vị trí nhà đất.

Bước 3: Chờ kết quả

Thời gian chờ kết quả là 15 ngày làm việc (không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định)

*Lưu ý:

Trên thực tế, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả những người chung quyền sử dụng đất theo quy định Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với nội dung cụ thể như sau: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Do đó, trong trường hợp đất không được phân chia theo phần thì sẽ thực hiện ủy quyền cho các chủ thể là người đại diện thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. Trong trường hợp các thành viên khác (còn lại) không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì chủ thể là người có nhu cầu chuyển nhượng sẽ có trách nhiệm đề nghị tách thửa theo quy định về tách thửa của địa phương và pháp luật hiện hành.

Đội ngũ Luật sư – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ TINH HOA VIỆT.

Luật sư Lưu Vũ Anh Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt. Luật sư Vũ Anh có nhiều năm kinh nghiệm trong giải quyết các vụ án Hình sự, Dân sự, Hôn nhân gia đình, Kinh doanh thương mại, Lao động, Đất đai, thừa kế.

Luật sư Đỗ Hồng Sơn Phó Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt. Luật sư Sơn là chuyên gia trong lĩnh vực bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, Bảo hiểm hàng hải, bảo hiểm tài sản,… Các lĩnh vực chuyên môn khác như: Hình sự, Dân sự, Hôn nhân gia đình, Luật giao thông đường bộ..

Luật sư Nguyễn Tình – Luật sư Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt. Là luật sư giỏi trong lĩnh vực Hình sự, Dân sự, Kinh doanh thương mại, Hôn nhân gia đình, Doanh nghiệp, Luật sư Tình có nhiều kinh nghiệp trong hoà giải, tư vấn giải quyết tranh chấp của doanh nghiệp, mâu thuẫn giữa doanh nghiệp và người lao động.