Trong những năm trở lại đất, “đất dịch vụ” là khái niệm mời và được rất nhiều các nhà đầu tư quan tâm theo dõi bởi lợi nhuận từ laoij hình đất này rất hấp dẫn. Tuy nhiên đi kèm với tính lợi nhuận và rủi ro cao. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về loại hình đất này nhé.

1. Đất dịch vụ là gì

Đất dịch vụ hay còn được gọi là đất thương mại thường được nhắc đến qua các chính sách hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp của Nhà nước. Điểm d khoản 2 Điều 10 quy định:
“Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.”

Do đó có thể hiểu đây là phần đất được quy hoạch và phân công cho công dân hoặc các hộ gia đình nông nghiệp nhưng đã bị nhà nước thu hồi để phục vụ cho các dự án khác. Việc bồi thường và thu hồi này giúp người dân chuyển đổi canh tác từ nông nghiệp sang sản xuất kinh doanh dịch vụ. Theo đó, đất dịch vụ sẽ bao gồm phần đất xây dựng kinh doanh sản xuất dịch vụ và các công trình phụ trợ cho hoạt động kinh doanh hoặc là phần đất đấu thầu ở các khu vực công cộng như bến xe, chợ, công viên,… thuộc quỹ đất của nhà nước cấp.

1.1. Phân loại đất dịch vụ

Điều 153 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

2. Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.

3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”

Do đó, đất dịch vụ có thể chia thành hai loại chính:

– Đất dịch vụ đấu thầu ở những nơi công cộng như bến xe, chợ, công viên,…

– Đất dịch vụ được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các công trình phúc lợi của nhà nước như bệnh viện, công viên,…

1.2. Đặc điểm đất dịch vụ

– Về diện tích: Đất dịch vụ là một loại hình đất được nhà nước đền bù cho hộ dân sau khi thu hồi đất nông nghiệp thường có diện tích từ 40-50m2

– Vị trí địa lý: khu đất dịch vụ được đền bù thường có vị trí đẹp, thuận lợi cho việc chuyển canh tác từ nông nghiệp sang kinh doanh dịch vụ như buôn bán, kinh doanh các mặt hàng tiện lợi nhằm nâng cao thu nhập và cải thiện đời sống của người dân.

– Giá thành: đất dịch vụ được bồi thường cho người dân có giá thành bằng ½ của đất thổ cư dự án.

– Đất dịch vụ bồi thường sau khi thu hồi đất nông nghiệp được chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn thiện sau đó mới bàn giao cho người dân.

– Thời hạn sử dụng đất: Đất dịch vụ thường được cấp sử dụng trong thời gian dài. Người sử dụng đất dịch vụ không cần chi trả thêm các khoản phí chuyển đổi mục đích đất từ nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

2. Có nên đầu tư vào đất dịch vụ hay không?

Dựa vào những đặc điểm của đất dịch vụ như phân tích ở phần 1 thì đất dịch vụ thường mang lại những phần lợi nhuận to lớn nếu đầu tư vào loại hình đất này. Bên cạnh những phần lợi ích khi đầu tư vào đất dịch vụ thì những rủi ro cũng không hề nhỏ, cụ thể như:

Về vấn đề sổ đỏ, tuy sổ đỏ sẽ được cấp cho người sở hữu ngay khi bốc thăm chọn đất, tuy nhiên có rất nhiều trường hợp người bán chưa có các giấy tờ chính thức trong tay trước khi bán đất. Chính vì các lý lẽ trên mà các giao dịch mua bán đất hoàn toàn không có hợp đồng chính thức mà chỉ dựa vào viết tay. Thêm vào đó, hiện này vẫn chưa có các quy định pháp lý điều chỉnh buôn bán đất dịch vụ gây khó khăn nếu xảy ra tranh chấp. Đồng thời việc đất dịch vụ được nhiều người săn đón cũng khiến cho giá thành của loại đất này bị đẩy lên cao.

3. Cơ nên mua bán đất dịch vụ hay không?

Việc mua bán đất dịch vụ hiện nay có thể thông qua các hình thức sau:

+ Hai bên ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng suất đất tái định cư bằng giấy tờ viết tay, việc thanh toán và các nội dung bàn giao đất theo thỏa thuận của các bên (trên cơ sở việc nhà nước bàn giao, bố trí đất trên thực tế); 

+ Hai bên ký hợp đồng ủy quyền, theo đó, bên bán ủy quyền cho bên mua thực hiện các thủ tục về bốc thăm nhận đất, nộp tiền, nhận bàn giao đất, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, v.v…

Vì tính chất không nhất định trong quá trình ký kết hợp đồng liên quan đến giấy tờ chính thức của khu đất dịch vụ mà việc mua bán này tồn đọng rất nhiều rủi ro, thêm vào đó là bên chuyển nhượng cố tình lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản bằng cách ủy quyền và bán đất dịch vụ cho nhiều người khác nhau vào cùng một thời điểm.

Đội ngũ Luật sư – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ TINH HOA VIỆT.

Luật sư Lưu Vũ Anh Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt. Luật sư Vũ Anh có nhiều năm kinh nghiệm trong giải quyết các vụ án Hình sự, Dân sự, Hôn nhân gia đình, Kinh doanh thương mại, Lao động, Đất đai, thừa kế.

Luật sư Đỗ Hồng Sơn Phó Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt. Luật sư Sơn là chuyên gia trong lĩnh vực bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, Bảo hiểm hàng hải, bảo hiểm tài sản,… Các lĩnh vực chuyên môn khác như: Hình sự, Dân sự, Hôn nhân gia đình, Luật giao thông đường bộ..

Luật sư Nguyễn Tình – Luật sư Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt. Là luật sư giỏi trong lĩnh vực Hình sự, Dân sự, Kinh doanh thương mại, Hôn nhân gia đình, Doanh nghiệp, Luật sư Tình có nhiều kinh nghiệp trong hoà giải, tư vấn giải quyết tranh chấp của doanh nghiệp, mâu thuẫn giữa doanh nghiệp và người lao động.