Quyền sử dụng đất đã tặng cho có đòi lại được không?

Từ khóa: tặng cho quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất có đòi lại được không, đất đã tặng có đòi lại được không

Trong cuộc sống hiện nay, việc tặng cho quyền sử dụng đất không còn quá xa lạ, người có đất tặng cho người khác, đặc biệt là trong trường hợp bố mẹ tặng cho con cái,…Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó bện tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù. Để biết thêm về thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất giữa ba mẹ và con cái, bạn có thể tham khảo bài viết “Thủ tục để bố mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất? Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ cho con”. 

1. Tổng quan về việc tặng cho quyền sử dụng đất

Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

[…]”

Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” như sau: 

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Do đó, trong trường hợp người nhận thừa kế (tài sản là quyền sử dụng đất) là ngươi nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.

2. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

[…]

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo đó khi thực hiện thủ tục tặng cho con quyền sử dụng đất, thì bố mẹ và con phải lập hợp đồng tặng cho bằng văn bản và mang đi công chứng tại địa bàn Hà Nội.

Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 quy định về hồ sơ yêu cầu công chứng, bao gồm:

“1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.”

Sau khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hai bên trong hợp đồng tặng cho sẽ tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai căn cứ theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013. Hồ sơ đăng ký gồm có:

– Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn/giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

3. Quyền sử dụng đất đã tặng cho có đòi lại được không?

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Theo đó, hợp đồng tặng cho tài sản phải được lập thành văn ban và công chứng, chứng thực, đăng ký quyền sở hữu. Khi hoàn tất toàn bộ thủ tục như phân tích ở phần hai thì tài sản tặng cho đã thuộc sở hữu của bên được tặng cho. Tuy nhiên trong trường hợp hơp đồng tặng cho là hợp đồng tặng có điều kiện hoặc hợp đồng tặng cho vô hiệu theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất đã tặng cho có thể đòi lại được.

Điều 120 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 120. Giao dịch dân sự có điều kiện

1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.

2. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra.”

Điều 462 Luật dân sự năm 2015 quy định: 

“Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, trường hợp các bên có thỏa thuận và đã được ghi trong hợp đồng tặng cho nhà đất nhưng người được nhận tài sản lại không thực hiện nghĩa vụ của mình thì người tặng cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng.

Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Theo đó trong trường hợp người tặng cho quyền sử dụng đất chứng minh được hợp đồng tặng cho tài sản vô hiệu theo quy định của pháp luật thì có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho.

Như vậy, quyền sử dụng đất đã tặng cho vẫn có thể đòi lại được nhưng phải tùy vào từng trường hợp cụ thể.

Trên đây là quan điểm của Văn phòng Luật sư Tinh Hoa Việt về việc đất đã tặng cho quyền sử dụng đất có được quyền đòi lại hay không. Mọi thắc mắc về tranh chấp quyền sử dụng đất vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ pháp lý.

Đội ngũ Luật sư – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ TINH HOA VIỆT.